와이프와 여유자금을 어떻게 운용할 것인가를 한참 고민하다가 그동안 계속 공부만 해왔던 경매를 해보자고 했다. 약 1억 원 정도를 투자해 월 50~70 만원 정도의 현금 흐름을 만들면 좋겠다는 생각에 이래저래 물건을 알아보고 있던 와중에 꽤 매력적인 물건을 하나 발견했다.
월세 VS 시세차익
부동산 매매는 크게 두가지에서 수익을 얻을 수 있다. 저렴한 가격에 사서 비싼 가격에 파는 시세차익형 부동산이 대부분이지만 오피스텔/원룸/ 투룸은 대표적인 월세 상품이다. 바꿔 말하자면 월세 상품이기 때문에 큰 시세차익을 기대하기 어려울 수도 있다. 이 물건은 두 번 유찰되어 월세 수익뿐만 아니라 시세차익도 노려볼 수 있을만한 물건이었다.
손품팔이 시작
우리가 흔히 아는 발품은 발로 움직여서 주변 시세, 해당물건 주변 환경, 인근 부동산 방문등을 통한 여러가지 정보를 알아가는 행위이다. 임장이라고 하기도 하고 발품이라고 하기도 하는데, 요즘에는 인터넷이 잘 발달되어 있고, 방문할 시간이 없었던 관계로 일단 해당 물건에 대한 손품을 팔아 정보를 얻기 시작했다. 주변 시세/호가는 네이버부동산을 참조했고, 사는 사람들의 이야기는 호갱노노에 많이 있기 때문에 가이드라인이 될 수 있는 부분은 참조하겠다는 생각으로 훑어보기 시작했다.
나중에 exit (최종매매) 를 하게 된다면 얼마 정도에 팔릴 수 있는지 동일 평수 실거래가를 토대로 검토해 보니 가장 최근 거래는 2.3억대, 전세는 1.8억대 월세는 3000/80만 원 정도임을 파악했다. 하지만 해당 정보는 이미 4~5년 전 시세이고 현세는 아니기 때문에 손품만으로는 한계가 있다고 느꼈다. 해당 물건의 주변 오피스텔 시세와 입지등을 고려해서 다른 부동산들도 검색을 해봐야 현시세를 파악할 수 있다. 특히나 이렇게 소형단지, 비주류 평형 (서울 오피스텔은 6~8평이 대부분인데 해당 단지도 마찬가지였다)은 비교해 볼 수 있는 실거래가 많지 않아 주변 시세 및 호가를 정확히 알아보려면 부동산에 방문해야 하는 경우가 많이 있다.
입찰가격 선정
내 투자금 대비 얼마의 수익률이 발생할수있는지, 또한 각종 세금은 얼마 정도인지 등을 파악해 놓아야 손실을 미리 파악할 수 있다. 특히나 일반 주거용 부동산(1.1%)과는 달리 오피스텔은 상업용이기 때문에 취득세율 4.7%로 현저히 비싸다. 억대물건이다 보니 4.7%는 1억당 470만 원이다. 인수 시, 인테리어비용, 명도비용, 부동산 중개비용 등을 계산을 안 하고 낙찰을 받을 경우 배보다 배꼽이 커진다는 말은 괜히 하는 말이 아니다. 또한 양도 시 양도 소득세도 본인의 부동산 보유 여부에 따라 중과해서 내야 할 수 있기 때문에 꼼꼼히 따져봐야 한다.
개인적으로 낙찰가는 1.4억정도를 생각하고 있었다. 임차인이 배당을 요구했고, 저항력이 있다면 3천만 원을 낙찰자가 배상해줘야 하기 때문이다. 요즘 부동산 경기가 그렇게 호황기도 아닌 데다가, 나름 스터디한 주변 입지 (역세권이긴 하지만, 자동차매매시장 인근이라 약간은 어두운 분위기 및 상권 형성 X) 등을 고려했기 때문이다. 나중에 2~3년 정도 뒤에 2억 초반에 판매한다면 약 5~6천만 원의 시세차익을 볼 수 있겠다는 생각에 3차가 아닌 4차를 노리기로 했다.
입찰결과
이번에 유찰이 된다면, 다음 경매 기일인 4차에 (최저 입찰가 1.23억) 1.4억정도를 쓰려고 고민하고 있었다. 유찰되기를 기다리고 있었는데.....
아쉽지도 않게 낙찰이 되었다. 그것도 내가 생각한 금액보다 4천만원이나 비싸게 말이다. 한두 명이 경매에 참석한 게 아니라 무려 22명이나 입찰에 참여했다는 정보를 보고 이번에 입찰을 들어갔어야 했나 싶기도 하다. 자세히 알아보니, 근저당권 설정은 2016년이었고 임차인 입주일은 2018년이라 근저당보다 앞서지 않고, 배당을 요구했더라도 낙찰자가 인수할 금액은 없다. 이럴 경우 낙찰 대금에서 일부는 소액임차인 보호법에 의해 배당을 받아갈 수도 있겠지만, 경매 낙찰자가 인수할 금액이 없다는 건 변함없다.
경매에 장점은 혹시나 내가 경매에 참여했더라도, 최고 금액으로 낙찰받지 않으면 보증금을 돌려받을수 있다는 점이다. 반대로 이렇게 아무리 열심히 스터디를 하고 손품/발품을 팔아도 최고금액으로 낙찰받지 못하면, 2등을 알아주지 않는다는 점이다.
첫술에 배부를수도 없고 또 다른 물건을 알아볼 때 이런 실전사례는 확실히 도움이 된다고 생각하면서 공부했던 자료는 다음 기회에 비교용 지표로 사용하도록 해야겠다.
내가 이용하는 경매사이트는 무료로 운영되는 사이트지만, 나름 많은 정보를 제공하기 때문에 시작하는 사람들에게는 적극 추천드린다.
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