가계 소득 대비 대출 비율
모으고 아낀 돈이 많아서 현금으로 집을 사면 좋겠지만, 대부분은 전세 대출 혹은 주택구입자금 대출을 통해서 내 집마련을 하기 마련입니다. 이때, 가장 중요하게 봐야 할 부분이 과연 얼마까지 대출을 받아야 내 기존 생활을 영위할 수 있을까를 고민하는 분들이 많이 계신데요. 저뿐만 아니라 많은 금융전문가들이 추천하는 황금 비율이 있어서 소개드립니다.
1. 내 생활비는 얼마가 적정 한가?
외벌이,맞벌이를 떠나서 가계 소득대비 대출비율을 논하기 전에 내 생활비가 얼마 정도 인지를 정확히 알아야 그다음 step을 알 수 있습니다. 내 가족의 생활비는 보통 얼마를 쓰는지를 가계부작성을 통해서 파악을 하고 있어야 합니다.
보험, 통신, 식재료, 각종 공과금, 교통비 등 본인 가족에 맞는 개략적인 비율이 있을 겁니다. 월 200~400 등 편차가 있죠. 내 소비 패턴을 정확히 알고 있어야 잉여 자금이 얼마 정도 일지를 알 수 있기 때문에 매우 중요한 작업입니다.
2. 우리 가족의 잉여 생활비는 얼마인가?
우리 가족의 한달 소비패턴을 알면, 부부합산 (맞벌이일 경우) 실수령금액에서 생활비만큼을 차감한 금액이 사용가능한 금액이 되겠죠. 이때 중요한 게 얼마를 미래를 위해서 저축하고 얼마를 주택을 구입을 위해서 사용하는가일 텐데요. 전문가들은 30/30/3의 룰이 있다고 합니다.
3. 연봉의 30%는 주택 자금으로 사용
연봉 5천만원을 기준으로 비교를 해드리자면, 연 1500만 원 정도는 원금+ 이자를 갚는 데 사용해도 문제가 되지 않습니다. 이때 중요한 기준은 실수령 금액 기준입니다. 많은 분들이 본인 원천징수영수증 (원징) 이 본인 가용 연봉이라고 생각하시는데, 이 중에서 소득세, 건강보험료 등은 어차피 내 수중에 없는 돈이 기 때문에 빼고 계산하시는 게 제일 좋습니다.
이 비중이 40%~50% 가 넘어간다면 본인 생활이 궁핍해질수밖에 없습니다. 매월 원금+이자 갚다가 내 젊은 시절을 다 보내고 은행 좋은 일만 할 수도 있습니다. 1000/50~60만 원짜리 오피스텔에서 거주한다면 연간 주택자금으로 600~700만 원 정도 쓴다고 보시면 되는 겁니다. 월세내면서 소비적으로 살 수 없으니, 정책 자금으로 나와있는 전세 대출의 이자율+ 원금 갚는 비율을 정하시면 좋습니다. 사회 초년생이 지나고 주택을 매매할 시점이 왔을 때도 마찬가지입니다. 본인 연봉의 30% 범위 내에서 진행하세요.
4. 주택구입 시 초기 비용은 얼마가 적절한가?
주택 구매 계획이라면 최소 구매할 집값에 30%는 현금으로 가지고 있어야 합니다. 모아둔 자금이 2억인데 10억짜리 집을 사려면 잔금 8억을 대출 받아야하는데, 이렇게 대출이 집값의 80%를 넘어가면 장기적으로 20년 30년 갚는다 해도 본인 생활은 쪼들릴 수밖에 없습니다. 대출을 최소화하려면 현금은 반대로 최대화해야 합니다. 집값이 4~50%를 모은 상태에서 시작하는 것과 30%도 안 되는 돈으로 나머지는 대출을 실행해서 구매하는 것에는 결과적으로 총이자비용 등에서 큰 차이가 있기 때문에 신중히 결정하시기 바랍니다.
4. 연봉의 3배 넘어가는 집값?
미국과 한국의 실정은 다르지만, 서울 시내 아파트 중윗값은 9억이 넘습니다. 연봉 1억이라고 해도 3억짜리 집은 서울 근처는커녕 경기도를 눈 씻고 찾아봐도 얼마 없습니다. 한국의 실정에 맞게 연봉의 N배라고 말씀드리는 전문가는 없더라고요. 왜냐하면 한국의 부동산 시장은 이미 저축+자산의 시장으로 바뀐 지 오래 기 때문입니다. 레버리지인 전세제도도 있고요. 서울의 PIR(Price Incom Ratio) 지수는 2023년 초 기준 20입니다. 중윗값 연봉자가 중윗값 주택을 사려면 한 푼 쓰지 않고 20년을 모아야 구매가 가능한 지수입니다. 2009~2013년 PIR이 6~8이었다가 오버슈팅되어 지금은 20이라니 미국과 확실히 다른 시장임은 확실합니다.
오늘은 주택구매자금 비율과 PIR에 대해서 알아봤는데요. 신중하고 꼼꼼히 따져보시고 이글을 구독하시는 모든 분들이 주택을 구매하시길 희망하면서 글을 마치겠습니다.