가계 소득 대비 대출 비율

모으고 아낀 돈이 많아서 현금으로 집을 사면 좋겠지만, 대부분은 전세 대출 혹은 주택구입자금 대출을 통해서 내 집마련을 하기 마련입니다. 이때, 가장 중요하게 봐야 할 부분이 과연 얼마까지 대출을 받아야 내 기존 생활을 영위할 수 있을까를 고민하는 분들이 많이 계신데요. 저뿐만 아니라 많은 금융전문가들이 추천하는 황금 비율이 있어서 소개드립니다. 

 

1. 내 생활비는 얼마가 적정 한가?

외벌이,맞벌이를 떠나서 가계 소득대비 대출비율을 논하기 전에 내 생활비가 얼마 정도 인지를 정확히 알아야 그다음 step을 알 수 있습니다. 내 가족의 생활비는 보통 얼마를 쓰는지를 가계부작성을 통해서 파악을 하고 있어야 합니다. 

보험, 통신, 식재료, 각종 공과금, 교통비 등 본인 가족에 맞는 개략적인 비율이 있을 겁니다. 월 200~400 등 편차가 있죠. 내 소비 패턴을 정확히 알고 있어야 잉여 자금이 얼마 정도 일지를 알 수 있기 때문에 매우 중요한 작업입니다. 

 

2. 우리 가족의 잉여 생활비는 얼마인가?

 

우리 가족의 한달 소비패턴을 알면, 부부합산 (맞벌이일 경우) 실수령금액에서 생활비만큼을 차감한 금액이 사용가능한 금액이 되겠죠. 이때 중요한 게 얼마를 미래를 위해서 저축하고 얼마를 주택을 구입을 위해서 사용하는가일 텐데요. 전문가들은 30/30/3의 룰이 있다고 합니다. 

 

3. 연봉의 30%는 주택 자금으로  사용

 

연봉 5천만원을 기준으로 비교를 해드리자면, 연 1500만 원 정도는 원금+ 이자를 갚는 데 사용해도 문제가 되지 않습니다. 이때 중요한 기준은 실수령 금액 기준입니다. 많은 분들이 본인 원천징수영수증 (원징) 이 본인 가용 연봉이라고 생각하시는데, 이 중에서 소득세, 건강보험료 등은 어차피 내 수중에 없는 돈이 기 때문에 빼고 계산하시는 게 제일 좋습니다. 

이 비중이 40%~50% 가 넘어간다면 본인 생활이 궁핍해질수밖에 없습니다. 매월 원금+이자 갚다가 내 젊은 시절을 다 보내고 은행 좋은 일만 할 수도 있습니다. 1000/50~60만 원짜리 오피스텔에서 거주한다면 연간 주택자금으로 600~700만 원 정도 쓴다고 보시면 되는 겁니다. 월세내면서 소비적으로 살 수 없으니, 정책 자금으로 나와있는 전세 대출의 이자율+ 원금 갚는 비율을 정하시면 좋습니다. 사회 초년생이 지나고 주택을 매매할 시점이 왔을 때도 마찬가지입니다. 본인 연봉의 30% 범위 내에서 진행하세요. 

 

4. 주택구입 시 초기 비용은 얼마가 적절한가?

 

주택 구매 계획이라면 최소 구매할 집값에 30%는 현금으로 가지고 있어야 합니다. 모아둔 자금이 2억인데 10억짜리 집을 사려면 잔금 8억을 대출 받아야하는데, 이렇게 대출이 집값의  80%를 넘어가면 장기적으로 20년 30년 갚는다 해도 본인 생활은 쪼들릴 수밖에 없습니다. 대출을 최소화하려면 현금은 반대로 최대화해야 합니다. 집값이 4~50%를 모은 상태에서 시작하는 것과 30%도 안 되는 돈으로 나머지는 대출을 실행해서 구매하는 것에는 결과적으로 총이자비용 등에서 큰 차이가 있기 때문에 신중히 결정하시기 바랍니다. 

 

4. 연봉의 3배 넘어가는 집값?

 

미국과 한국의 실정은 다르지만, 서울 시내 아파트 중윗값은 9억이 넘습니다. 연봉 1억이라고 해도 3억짜리 집은 서울 근처는커녕 경기도를 눈 씻고 찾아봐도 얼마 없습니다. 한국의 실정에 맞게 연봉의 N배라고 말씀드리는 전문가는 없더라고요. 왜냐하면 한국의 부동산 시장은 이미 저축+자산의 시장으로 바뀐 지 오래 기 때문입니다. 레버리지인 전세제도도 있고요. 서울의 PIR(Price Incom Ratio) 지수는 2023년 초 기준 20입니다. 중윗값 연봉자가 중윗값 주택을 사려면 한 푼 쓰지 않고 20년을 모아야 구매가 가능한 지수입니다.  2009~2013년 PIR이 6~8이었다가 오버슈팅되어 지금은 20이라니 미국과 확실히 다른 시장임은 확실합니다. 

현재 서울의 집값은 오버슈팅중

 

오늘은 주택구매자금 비율과 PIR에 대해서 알아봤는데요. 신중하고 꼼꼼히 따져보시고 이글을  구독하시는 모든 분들이 주택을 구매하시길 희망하면서 글을 마치겠습니다. 

 

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